Empreenda direito: Ação de despejo, você conhece?

O nome é um pouco hostil, mas despejo, dependendo do lado que você está é coisa boa, naquela situação que o contrato de locação terminou, mas o locatário não sai do imóvel, ou quando o proprietário quer reaver o imóvel locado por outro motivo, então deve recorrer ao judiciário, e o instrumento processual a ser manejado para desocupação é a temida Ação de Despejo.

Essa coluna, há alguns meses alertou sobre a impossibilidade de despejo liminar prevista pela Lei 14.010/20, que em virtude da pandemia estabeleceu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório nas Relações Privadas. Contudo, desde 30 de outubro que as relações privadas voltaram a ser regidas diretamente pelo Código Civil, Código de Processo Civil e Leis Especiais, no caso do despejo, a Lei nº 8.245/91, que rege as locações urbanas comerciais e residenciais. Assim, trazemos o procedimento de despejo judicial em um cenário “comum” e algumas de suas especificidades.

A Ação de Despejo quando proposta, pode ser requerida desde que apresentada uma garantia (caução) pelo Locador, e ela se faz independente de ouvir o Locatário. Tal medida é cabível nas ações que tiverem por fundamento as seguintes situações:
• O descumprimento do acordo assinado pelas partes e duas testemunhas, para desocupação em prazo determinado de no mínimo de seis meses;
• Se em locação residencial, relacionada a relação de emprego do locatário e esta vier a ser extinta e houver prova escrita da rescisão ou que seja comprovada em audiência prévia;
• No caso das locações por temporada, que tenha sido a ação proposta em até 30 dias após o fim do contrato;
• Se com a morte do locatário permanecer no imóvel pessoas não permitidas por lei;
• Quando o sublocatário permanecer no imóvel mesmo após a extinção do contrato de locação;
• Nos casos em que o poder público determinar reparações no imóvel urgentes que não possam ser realizadas com a permanência do locatário ou quando for possível ele se recusar a permitir a realização;
• Quando notificado o locatário para apresentar nova garantia ao contrato e não o fizer no prazo determinado;
• Quando findo o prazo da locação residencial e a Ação tiver sido proposta 30 dias após notificação;
• Por fim, quando há inadimplência do locatário e não houver garantia alguma no contrato.

Se deferida liminar de despejo fundamentada em falta de pagamento dos aluguéis, poderá o Locatário, dentro do prazo para desocupação, depositar em juízo a quantia devida para evitar o despejo, e o rompimento do contrato dessa forma.

Quando ausente pedido de liminar, e Ação de Despejo venha a ser julgada procedente, será expedido o mandado de despejo para desocupação voluntária em 30 dias. Mas cuidado, este prazo possui exceções, que merecem ser analisadas caso a caso.

Ressalta-se que se decorrido o prazo para desocupação voluntária, e esta não ocorrer, será efetuado o despejo, mesmo que com emprego de força e até arrombamento. Se o despejado não retirar móveis e utensílios, estes ficarão na guarda de depositário.

Importante que, conforme a Lei de locações, não poderá ocorrer o despejo durante os 30 dias que sucederem a morte do cônjuge, ascendentes, descendentes ou irmão do despejado ou qualquer pessoa que habite o imóvel. Por fim, se após o ajuizamento da ação, o imóvel for abandonado poderá o locador ser imitido na posse no imóvel objeto da ação.

Uma curiosidade acerca das ações locatícias nas quais está inclusa a Ação de Despejo é que durante as férias forenses não são suspensas tais ações, ou seja, os processos continuam a tramitar durante o recesso judiciário (art. 58, I).

Bom, após esse apanhado de podemos notar o quanto os contratos de locações são cheios de especificidades que precisam da devida atenção quando confeccionados, pois podem ensejar uma Ação de Despejo, garantindo o retorno do imóvel, ou a permanência nele.