Pâmela de Sá: quais os riscos do fiador em um contrato de locação?

Fiador: que ou quem se obriga a realizar pagamento ou cumprimento de obrigação de outra pessoa; afiançador, de acordo com o dicionário. E, tal pessoa no mundo jurídico se faz presente em alguns modelos de contratos, os quais podem exigir que um terceiro garanta o negócio. No contrato de locação por exemplo, caso quem venha a alugar um imóvel não cumpra com suas obrigações, poderá o proprietário cobrar deste terceiro a dívida.

Assim, tem-se a figura do fiador nos contratos de locação, mas pode estar presente em diversos outros contratos, depende da negociação. E quando a cobrança da dívida segue em face do fiador, via execução judicial, até mesmo o patrimônio do fiador poderá ser atingido para adimplir a dívida, inclusive sua casa (bem de família), que em regra é impenhorável.

A Lei 8.009/90 que institui regras de impenhorabilidade do bem de família, bem como o define em seu artigo 1º:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

A Lei de proteção do bem de família tem como intuito assegurar o direito à dignidade e à moradia do devedor, além da proteção constitucional à família. E tal proteção foi ampliada pelo Superior Tribunal de Justiça, Súmula 364 , integrando os imóveis de pessoas solteiras, separadas ou viúvas. O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

Ocorre que a mesma Lei protetora, apresenta exceções, não abrangendo o bem do fiador de contrato de locação, sendo ele penhorável (art.3º, VII da lei 8.009/90).

No entanto, muito vem se discutindo jurídico no último ano acerca dessa desproteção do bem de família do fiador de contrato de locação comercial. E, já houve julgamento pelo Supremo Tribunal Federal, gerando uma diferenciação entre fiança de imóvel comercial, e imóvel residencial, no entanto a lei ainda não faz distinções quanto à penhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação.

A discussão se faz muito pertinente, pois realmente, há privilégio do devedor principal em relação ao fiador quando o seu bem de família continua protegido, e o do garantidor não, é neste sentido que se deu a fundamentação da decisão proferida pelo STF.

Ainda não temos um entendimento consolidado e, até o momento, o bem de família do fiador ainda responde pelo débito decorrente de contrato de locação, independente de sua modalidade (comercial ou residencial), por isso, avalie bem em quem você está depositando confiança, e também arriscando o patrimônio.